Stambyte bostadsrätt

En fastighets stammar är de rör och ledningar som är nödvändiga för att livet i huset överhuvudtaget ska fungera. Det handlar om rörstammar för tappvatten, elledningar, avloppsrör och om systemen för ventilation, värme och gas. Ibland byts samtliga stammar men det är framför allt rörstammar för tappvatten och avlopp man tänker på i samband med stambyte i en bostadsrättsförening. Detta eftersom slitaget är störst på dem. Rörstammar som inte byts ut börjar förr eller senare att läcka och orsakar då vattenskador, det gäller oavsett vilket material de är gjorda av och hur bytet genomförts.

Ett stambyte i en bostadsrätt innebär att man förebygger de stora problem som läckande rörstammar kan orsaka. Om elledningarna byts ut minskar dessutom risken för kortslutning som i sin tur kan orsaka bränder. Även om de gamla stammarna inte läcker så kan nya stammar höja kvalitén och till exempel ge ett högre vattentryck och mindre risk för stopp i avloppen. Om även andra stammar byts ut finns det möjlighet att förbättra ventilations- och värmesystem så att boendekvalitén höjs på ett påtagligt sätt. Ett stambyte i en bostadsrätt höjer värdet på lägenheterna vilket i sin tur kan leda till förmånligare lån.

Visst kan man ofta skjuta upp ett stambyte med några år men att inte ta ansvar för denna nödvändiga åtgärd är inte ett alternativ. Frågan är alltså inte om, utan när ett stambyte i en bostadsrättsförening ska genomföras. 

Styrelsen i en bostadsrättsföreningen är skyldig att se till så att huset har väl fungerande stammar och kan hållas ansvarig om underhållet är eftersatt. Om styrelsen bestämt att ett stambyte ska genomföras kan de genomföra det, även om enskilda medlemmar är emot beslutet. Ofta innebär ett stambyte omfattande åtgärder som påverkar livet i fastigheten. I det fallet ska beslutet tas av föreningsstämman med två tredjedelars majoritet. Vid stämman är det viktigt att styrelsen kan kommunicera vilka konsekvenserna kan bli av att inte genomföra ett stambyte. På så vis kan beslutet förankras ordentligt.

Det är bara om en stambesiktning visar att rörstammarna läcker eller att det finns andra allvarliga problem som styrelsen kan behöva agera snabbare. Det är viktigt att styrelsen tar beslut om stambesiktning i god tid innan de befintliga stammarna är helt uttjänta. Då minskar risken att hamna i en situation där det inte finns tid att ta beslutet under en stämma.

Ett stambyte kan delas in i ett antal faser:

• Planering och projektering – efter en stambesiktning tar man beslut om hur och när en stamrenovering ska genomföras och planerar arbetet utifrån det.

• Rivning av de gamla stammarna – innebär ofta att betonggolv bilas upp efter ytskikt och tätskikt tagits bort.

• De nya stammarna monteras.

• Våtutrymmen, framförallt badrum, återuppbyggs.

• Slutbesiktning genomförs.

Det är rivningen och återuppbyggnaden av badrummen som är den mest intensiva och tidskrävande delen av arbetet. Själva bytet kräver stor kompetens men tar inte särskilt lång tid att genomföra. Man brukar säga att det tar 6–8 veckor att byta stammar i en lägenhet. Om stambytet involverar köket tar det längre tid. Hur lång tid det tar totalt beror på antalet lägenheter i fastigheten och hur många hantverkare som arbetar parallellt.

Grovt uppskattat kostar ett stambyte omkring 300 000 kronor per lägenhet inklusive återuppbyggnad av badrum. I de flesta fall finansieras ett stambyte i en bostadsrätt genom att att man höjer belåningsgraden. I praktiken brukar det innebära att även avgifterna höjs.

Observera att ett stambyte i en bostadsrätt kan göra så att det blir lättare att hyra ut eventuella lokaler och att lån kan tecknas med en mer förmånlig ränta. Om ventilations- och värmesystemen byts ut i samband med ett stambyte kan det innebära att de löpande kostnaderna sjunker på sikt.

Att pengar tas ur en renoveringsfond är också vanligt. Ofta kan man budgetera för ett framtida stambyte flera decennier innan det väl ska genomföras. Fördelen med lån är det gynnsamma ränteläget och det faktum att ett stambyte skrivs av på så många år att det inte brukar bli särskilt märkbart för bostadsrättsinnehavarna. Att låna pengar till ett stambyte i en bostadsrätt kan också innebära att framtida lägenhetsinnehavare får var med och betala, vilket är fullt rimligt!

Alla måste ha möjlighet att bo kvar under den tid ett stambyte tar att genomföra. I vissa fall erbjuder bostadsrättsföreningen sina medlemmar möjligheten att utnyttja en ersättningslägenhet under det mest intensiva skedet, men i normalfallet bor man kvar. En bra stambyteskonsult har erfarenhet av hur medlemmarna kan förberedas så att de vet vad de har att vänta under arbetets olika faser. Självklart ser man till så att det finns fullgoda provisorier när kök och badrum inte kan används som normalt.

I en bostadsrättsförening bestämmer medlemmarna själva hur deras badrum ska bli när stambytet är klart. Det är viktigt att ta tillvara på detta då det är en höjdpunkt att få utforma sitt hem och välja mellan olika material. Ett stambyte i en bostadsrätt innebär också att badrum kan få nya funktioner. Om det tidigare inte funnits plats för ett badkar kan man ofta lösa det genom att ändra placeringen på golvbrunnarna. Detta innebär att alla i god tid måste få information om vilka val de har så att de kan fatta sina beslut i lugn och ro. En stambyteskonsult som har en projektledande funktion kan ansvara för detta.

Att ett stambyte genomförs med rätt metod och stor noggrannhet ger de nya stammarna längre livslängd. Det är betydelsefullt för ekonomin på lång sikt. I regel mer avgörande än vad stambytet kostat att genomföra. En annan viktig faktor är att hitta optimal timing mellan renovering av badrum och byte av stammar i en bostadsrättsförening. Det är ofördelaktigt att bryta upp golven i badrum som renoverats någon gång de senaste femton åren. En stambyteskonsult kan hjälpa er att välja en metod som tar hänsyn till detta. Ibland är partiell stamrenovering ett alternativ, då byter man stammar i lägenheter med äldre badrum och väntar med resten. Relining är en annan möjlighet som kan förlänga livslängden på de befintliga stammarna så att ett traditionellt stambyte kan skjutas upp tills det även är dags att renovera badrummen.