Steg 1 – Inför stambyte

1. Statusbesiktning av fastigheten

Innan styrelsen i en brf eller en fastighetsägare ens tar beslut om att genomföra ett stambyte ska fastigheten och de befintliga stammarna besiktigas ordentligt. Om det är en byggfirma som gör detta finns det en risk att de kommer att argumentera för att genomföra ett stambyte, även om det faktiskt kan vänta några år. Vi på Danixo ser alltid till vad som är bäst för kunden och rekommenderar ibland relining som är billigare och mindre påfrestande för de boende än ett komplett stambyte.

Statusbesiktningen ger inte bara information om hur bråttom det är att genomföra ett stambyte utan visar också vilka metoder som är aktuella utifrån hur de befintliga stammarna är dragna. Danixo har marknadens bästa inventeringar och över 40 års erfarenhet av statusbesiktningar.

2. Beslutsunderlag

Ett stambyte är en stor investering och det är givetvis väldigt viktigt att ta fram ett gediget beslutsunderlag. Ofta är det möjligt att genomföra en stamrenovering på flera olika sätt och då är det viktigt att visa vilka konsekvenserna blir beroende på vilket beslut man tar. Ett beslutsunderlag ska innehålla en tydlig budget med uppskattningar som bygger på erfarenhet av liknande projekt. En stambyteskonsult från Danixo kan göra goda uppskattningar av vad en stamrenovering kommer att kosta beroende på vilka val som görs.

Ett tydligt beslutsunderlag är också viktigt för medlemmarna i en bostadsrätt och minskar risken för att det ska uppstå konflikter i föreningen i samband med ett stambyte. Annars är det risk att vissa vill göra ett stambyte medan andra vill vänta med det.

3. Styrelsebeslut under årsstämman

I en brf tar styrelsen med hjälp av det gedigna beslutsunderlaget ett beslut kring om och hur ett stambyte ska genomföras i i fastigheten samband med en stämma. En stamrenovering kan genomföras med två tredjedels majoritet från stämman om arbetet innebär större ingrepp i de boendes hem. Om en stamrenovering inte inkräktar på de boendes vardag i någon större utsträckning kan styrelsen själva ta beslutet då det är styrelsen som ansvarar för underhållet av fastigheten i en bostadsrättsförening. 

 4. Förfrågningsunderlag

Ett förfrågningsunderlag är den information som entreprenörer har att ta ställning till innan de skickar in offerter. Om det inte är tydligt formulerat och bygger på fakta om fastighetens skick och storleken på stambytet kan det skapa problem längre fram. Det blir också svårt att jämföra anbud om de inte bygger på ett gott underlag. En stambyteskonsult vet precis vilka uppgifter en entreprenör behöver för att till exempel kunna sätta ett pris som de sedan inte får överskrida.

5. Upphandling

Inför alla större entreprenader är upphandlingen avgörande för resultatet. Både när det gäller pris och kvalitet på arbetet. Danixo har lång erfarenhet av stambyten i Stockholm och det innebär att vi vet vilka entreprenörer som är bra på sitt arbete och lätta att samarbeta med. Men det är också viktigt att ge nya entreprenörer en chans i upphandlingen och att granska och jämföra inkomna offerter noga. Det handlar om att säkerställa att entreprenören har rätt kompetens för uppgiften och att priset är konkurrenskraftigt.

En annan mycket viktigt del av upphandlingsfasen är att ta fram ett säkert entreprenadkontrakt som är juridiskt bindande och som täcker alla de eventualiteter som kan uppstå under ett omfattande projekt. Detta är något som Danixo har stor erfarenhet av.

6. Planering 

Ett stambyte består av många olika moment och det är viktigt med en noggrann planering. På så sätt kan hantverkare arbeta utan att det uppstår fördröjningar orsakade av att andra entreprenörer blivit försenade. God planering är också viktigt för de boende i fastigheten. En projektledare från Danixo kan helt enkelt skapa ordning och reda under ett stambyte redan från början.

7. Tillvalshantering

Under ett traditionellt stambyte byggs badrum och ibland även andra våtutrymmen om från grunden. I en bostadsrätt är det lägenhetsinnehavare som bestämmer hur de nya badrummen ska bli. Det är naturligtvis viktigt att i god tid informera om vad detta innebär, vilka tillval de kan göra och hur lång tid de har på sig. Det brukar vara strikta deadlines som gäller här. Tillval Hanteringen ska tillgodose behov hos både dem som är mycket noga med sina val och hushåll som inte vill eller har tid att lägga ner tid på detta. I en hyresrätt brukar det handlar om att de boende kan göra vissa val när det gäller till exempel ytskikt men att fastighetsägaren bestämmer ramarna för vad som är möjligt i fråga om tillval.

8. Projektering: ritningar för rördragning i badrum/toalett/kök

Under projekteringen planeras arbetet med i detalj utifrån ritningar över de utrymmen som påverkas av ett stambyte. Dessa ligger sedan till grund för hantverkarnas arbete inne i lokaler och lägenheter.

9. Information till medlemmar

Det är av stor vikt att alla boende och hyresgäster i fastigheten får god information om vad de kan vänta sig av ett stambyte. Stambytet påverkar deras vardag i hög grad. Hur lyckat ett stambyte kan anses vara beror alltså inte bara på kvalitén på själva arbetet utan också på hur de boende upplevt tiden då stambytet pågick. Här är några saker som det enligt vår erfarenhet är viktigt att informera om:

• När det kommer att vara hantverkare i de olika lägenheterna
• Mellan vilka datum stambytet i sin helhet pågår
• När det kan vara aktuellt med avstängningar av el och vatten
• Kontaktinformation till ansvarig bygg- eller projektledare
• Tips på vad man själv kan göra för att stambytet ska gå lättare

10. Stambytet påbörjas

När ett stambyte går in i den aktiva fasen har entreprenörerna ett stort ansvar för genomförandet. En byggledare från Danixo kan dock finnas på plats och agera “spindeln i nätet” och som kontaktperson för styrelsen och de boende i fastigheten.