Frågor och svar stambyte

Det som kallas för stammar, eller rörstammar, är de större vertikala rören i en fastighet, till vilka de mindre vattenrören och vattenledningarna har kopplats och anslutits till. Med andra ord alla de vertikala rör som leder från och till de olika lägenheterna i fastigheten och ansluter till de större vatten och avloppsrören.

Eftersom projektets namn heter stambyte är det då helt naturligt att alla vertikala rörstammar för kranvatten och avloppsvatten byts ut vid ett stambyte. Dock brukar i de allra flesta fall också alla andra mindre vattenrör och vattenledningar samt avloppsrör även bytas ut vid ett komplett stambyte.

Detta kommer att synas via tecken på problem med rör och stammar i form av stopp eller regelbundna läckage. Om dessa problem ökar kraftigt kan det vara ett tecken på ett behov av stambyte. När det gått över 30 år sedan det senaste stambytet utfördes på fastigheten, ökar riskerna markant.

Här är det då dags att ha en större kontroll på det kompletta rörsystemet. I mångt och mycket går det hela ut på kostnadseffektivitet. Vänta aldrig tills de stora läckagen visar sig, då detta kan vara något som blir mycket dyrare.

Detta är precis vad betydelsen av orden talar för. Vid ett stambyte kommer alla stammar och vattenrör samt avloppsrör att bytas ut i en fastighet, vilket gör att allt blir nytt och fräscht. Relining som också kallas för stamrenovering, betyder att de gamla rören sitter kvar och renoveras.

Detta sker genom att skapa en ny beläggning och insida på alla rör, vilket kan ge 10-20 års längre livslängd. Relining är dock inte något som kan ta bort behovet av ett stambyte, utan bara skjuta det på framtiden ett antal år.

Naturligtvis kommer många att se till kostnader när det handlar om att renovera, eller göra stora ingrepp i en fastighet. Dock handlar det också om att inte vara dum snål. Hur som helst kommer valet av relining att vara mycket billigare än det stora stambytet, samt att det också tar mycket mindre tid och inte alls är något stort ingrepp i fastigheten.

I och med att relining aldrig kan ersätta ett stambyte, bör man alltid stambyta en fastighet om kapitalet och tiden till detta finns. Om kapital eller tid saknas kan relining vara ett bra alternativ som ser till att hålla fastigheten fri från skador och funktionsduglig i ytterligare ett antal år.

Det första som händer är att en fastighetskonsult eller en arkitekt ser över huset och mäter upp lägenheterna. Det ska också utföras en bygganmälan. Det kommer att skapas relationsritningar för att ha total kunskap om fastighetens planlösningar. Utöver detta måste alla toaletter och badrum besiktigas för att skador, läge och standard ska kunna bedömas och behandlas.

Efter detta börjar projektering, där ritningarna blir en så kallad ramhandling. Under denna tid finns det möjligheter att komma med egna önskemål och påverka det slutgiltiga utseendet av sitt nya badrum. Även valet att bygga ut/bygga om toaletter till badrum kan göras i detta skede. Rörande planering och projektering kan detta ta mellan 30-60 veckor att hantera. I detta inkluderas också bygganmälan samt upphandlingsprocessen inför ett stambyte.

När allt väl är klart för start kommer hantverkarna och alla byggarbeten påbörjas. Här tas hål upp i golv och väggar, medan vissa väggar rivs, för att frilägga och resa de gamla rörstammarna. Efter detta sätts de nya stammarna på plats och allting återställs tillsammans de nödvändiga renoveringar som måste göras. När arbetet är slutfört kommer olika besiktningar samt en garantibesiktning att utföras.

När det gäller viktiga saker som vatten och avlopp i fastigheter är detta något som vid fel beslut kan leda till stora kostnader. Det hela handlar om att alla fastighetsägare och bostadsrättsföreningar måste ta hjälp av en expert. I det fallet blir valet av en fastighetskonsult helt naturligt, då en person utan kunskap och erfarenhet inte kan avgöra hur stammar och rör i ett hus egentligen mår.

Fastighetskonsulten kontrollerar allt samt kommer med rekommendationer om vad som måste göras och vilka åtgärder som bör vidtagas. Här skapas en behovsanalys, vilken ligger till grund för alla förslag på vad som kan eller måste göras för att rätta till eventuella problem. Här kan fastighetsägare och bostadsrättsföreningar också få reda på vad allt detta innebär och vilka eventuella kostnader de står inför.

Den fastighetskonsult som anlitas kommer oftast från en av de stora entreprenörerna inom området stambyte, och kan även vara behjälplig med upphandling, val av entreprenör samt besiktning av fastigheten innan arbetet ska påbörjas.

I världen av stambyten är nästan allt möjligt. Här finns det något som kallas för partiellt stambyte, vilket gör att enbart en eller ett utvalt antal lägenheter kan stambytas. Utöver detta går det också att dela upp ett komplett stambyte i olika delar.

I det fallet byts vissa delar ut medan andra lämnas till ett senare skede. Vad som händer här är att det skapas mer jobb, vilket leder till att arbetet oftast tar längre tid och att det saknar den kostnadseffektivitet som ett komplett stambyte medför.

Du rekommenderas alltid att utföra ett komplett stambyte i hela fastigheten utan avbrott, för att få den bästa kvaliteten på jobbet och en optimal kostnadseffektivitet samt att du också sparar tid och skapar bättre trivsel för de boende.

Stamspolning kan sägas vara en av de olika förebyggande underhållsåtgärder som kan göras för att en fastighets rörstammar ska hållas i trim under alla år.

Att spola fastighetens stammar innebär att samma sak som att högtrycks-tvätta bilen, men med mycket högre tryck. Här används högtrycksspolning som ser till att frigöra smuts och förebygga uppkomst av slam och stopp i fastighetens rörstammar.

Faktum är att stamspolning inte alls behöver utföras ofta. En stamspolning sker generellt sett mellan vart 3:e till 5:e år, samt vid de tillfällen då detta är nödvändigt vid eventuellt stopp i rörsystemet.

I de flesta fall, och rent generellt, måste alltid alla badrum i den berörda fastigheten som ska utföra ett stambyte renoveras. Detta med anledning av att väggar och golv måste brytas upp för att frilägga de vattenrör, vattenledningar, avloppsrör samt rörstammar som ska byts ut. Här förstörs då kakel och klinker, samt att även många toaletter och badrum har gamla handfat och toaletter som inte är kostnadseffektiva att installera på nytt.

I och med att det viktiga tätskiktet bryts, måste allt detta byggas upp på nytt för att följa de regler och den byggnorm som gäller för att fastighetens försäkringar ska gälla vid eventuella fel. I och med detta är det nästan omöjligt att komma ifrån en badrumsrenovering i samband med ett stambyte.

De undantag som finns är vid vissa tillfällen toaletter och badrum som nyligen genomgått en komplett renovering. Detta är dock något som avtalas i kontrakt efter att en företagskonsult besiktigat och kontrollerat att det inte påverkar stambytets kvalitetsgaranti att låta vissa badrum uteslutas från renovering.

Som bostadsrättsförening eller fastighetsägare gäller det att vara smart och tänka kostnadseffektivt. Precis som i ovanstående information rörande nödvändiga badrumsrenoveringar i samband med stambyte, kommer även badrumsrenoveringar ha en lång livslängd. Detta samtidigt som det också är en kostsam procedur att renovera badrummen i en fastighet.

I och med det vill varken bostadsrättsföreningar eller andra fastighetsägare stå inför ett nödvändigt stambyte efter att just ha genomfört en badrumsrenovering i fastigheten. Det mest kostnadseffektiva valet blir alltid att kombinera badrumsrenoveringar med ett stambyte, för att inte åka på oförutsedda utgifter av stora format i ett senare skede.

Ja, du kan bo kvar i din lägenhet under ett stambyte. Förr i tiden var det helt naturligt att ett stambyte medförde att alla de boende i den berörda fastigheten evakuerades. Då handlade det om att sätta upp stora områden med baracker för hyresgästernas tillfälliga boende under tiden som stambyte pågick.

Idag är detta inte längre nödvändigt, utan numera utförs de allra flesta stambyten och andra renoveringar i en fastighet med kvarboende.

Stambyte med kvarboende innebär dock en rad olika mindre trivsamma och ibland komplicerade lösningar. Med det sagt passar kvarboende vid stambyte inte alls alla som bor i fastigheter som står inför ett stambyte.

Det jobbiga under det fysiska arbetet med ett stambyte, är att vatten och avlopp samt många gånger elen i fastigheten kommer att vara avstängt. Detta i samband med springet från hantverkare ut och in i lägenheten, samt allt buller och det damm samt den smuts ett stambyte medför kan vara påfrestande.

Dock kommer entreprenören och fastighetsägare att göra allt de kan för att göra det hela så enkelt, bekvämt och trivsamt som möjligt. Här kommer det att finnas speciella platser skapade för tvätt, dusch samt toalettbesök, såväl som diskhoar i eller i anslutning till fastigheten under tiden arbetet utförs. Många gånger finns det också eller skapas en samlingslokal för de boende, där de kan vistas under dagtid när arbetsplatsen är aktiv.

Att kvarboende inte passar alla står helt klart. Dock finns det också olika typer av stambyten såsom prefabstambyte eller kassettstambyte eller en relining, vilket betyder att arbetet inte innebär lika stor påfrestning och att det också går lite till mycket snabbare att utföra.

Generellt sett erbjuds inte något ersättningsboende vid stambyte med dagens moderna metoder. I de allra flesta fall handlar det om att utföra stambyten med kvarboende. Hur som helst finns det fortfarande de som erbjuder dessa arbeten med ersättningsboende under tiden arbetet pågår. Givetvis finns det också en del fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som föredrar denna lösning och finns dom ekonomiska förutsättningarna för det är det varmt att rekommendera.

Som lägenhetsinnehavare i en bostadsrättsförening, beslut om stambyte med kvarboende eller om ett stambyte med ersättningsbostad göras vid medlemsmöte angående detta projekt. För hyresgäster finns informationsmöten, där de kan yppa sina önskemål, men rätt och slätt är det fastighetsägaren som på egen hand tar det slutgiltiga beslutet.

Undantagsfall finns även i vissa fall för gamla, sjuka eller de med kraftiga allergier samt funktionsnedsättningar. Dessa kan i vissa fall tas hänsyn till och erbjudas tillfälliga ersättningsbostäder under ett stambytes fysiska arbetsperiod. Dock finns det inget som säger att varken bostadsrättsföreningen eller fastighetsägare är skyldiga att ta något ansvar gällande detta.

I och med att ett stambyte medför stora mängder damm och är mycket smutsigt, även om alla entreprenörer och hantverkare gör allt de kan för att städa och hålla rent efter sig. Ja, då kan det vara extra besvärligt för personer med allergier och eventuella andningsproblem. Samma sak gäller också vid rörelsehinder och andra funktionsnedsättningar.

I detta fall måste alla sådana saker meddelas till fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen i ett så tidigt skede som möjligt. Detta för att eventuella och möjliga extratjänster ska kunna beställas samt att entreprenören ska kunna förbereda arbetet och lösa de problem som finns på ett så bra och effektivt sätt som möjligt.

De som har damm allergi, astma eller KOL och inte erbjuds ersättningsboende av föreningen eller fastighetsägaren bör lämpligen finna ett ersättningsboende på egen hand. Detta då stambyten är mycket dammiga och detta kan vara allt från mindre trivsamt till att dödliga situationer kan uppstå.

När det gäller riktigt små barn, från nyfödda till 6 månader gamla kan det inte alls sägas att ett stambyte är en lämplig miljö att vistas i. Hur som helst finns det inga livshotande risker med ett stambyte med kvarboende tillsammans med mycket små barn. Här är det upp till alla föräldrar att ta sitt eget ansvar baserat på vad de anser vara bäst för barnet.

När det gäller barn i åldersgruppen 6 månader och uppåt brukar det gå ganska smidigt att inkludera dem i ett stambyte med kvarboende. Detta så länge det gäller friska barn utan några former av allergier eller andra respiratoriska nedsättningar som kan medföra ökade risker för ohälsa under stambytet.

Här får varje enskild förälder fundera på vad som de anser vara bäst, och ta med att ett stambyte medför massor av smuts, spring, material, damm och buller.

Ja, det finns absolut inget hinder för att husdjur kan bo kvar under ett stambyte. Här är det upp till ägaren att se till djurens bästa. I de fall husdjur befinner sig i de lägenheter som det arbetas i under stambytet, är det fulla ansvaret för detta på ägaren. Här måste denne se till att varken djur eller de som arbetar åsamkas skada på grund av detta. Det bästa är att avgränsa ett område i lägenheten som också kan stängas eller låsas, där djuren får visats under den tid arbete pågår varje dag.

Tänk också på att skydda djuren under den tid som arbetet ligger i dvala under kvällar och helger, så att djuren inte skadas eller får i sig dammpartiklar eller blir smutsiga. Dessutom kommer bullernivån att kunna vara mycket störande och skrämmande för vissa djur.

Nej, under den fysiska arbetet vid ett stambyte är det tyvärr nödvändigt med höga bullernivåer och mycket ljud. Detta berör särskilt den inledande fasen i arbetet då rivning samt bilning och resning av de gamla stammarna sker. Under årens lopp har tekniken bidragit till att de maskiner som används för mindre väsen under arbetet samt att arbetssätt har skapats för att minska buller. Hur som helst finns det inget som kan spräcka upp kakel och klinker sam golv och väggar gjorda av betong utan att ge ifrån sig störande ljud.

Rena stambyten är de som för mest oljud och buller, medan kassettstambyten och prefabstambyten låter mindre. En relining, stamrenovering, är det som helt naturligt för minst väsen av sig.

Tyvärr, är det inte heller här möjligt att utföra rena och dammfria stambyten. Genom att väggar, golv och ibland även tak rivs, sprids gipsdamm. Detta samtidigt som bilning av betongväggar och golv sprider betongdamm. Även här försöker entreprenörer och fastighetsägare att skydda de delar av lägenheterna som inte berörs av stambytet genom att installera damm-slussar och lägga ut skydds-papp.

Trots detta går det inte att stoppa spridning av damm och smuts till andra delar av lägenheten. Här gör hantverkarna och entreprenören dagliga städningar samt en byggstädning vid avslutat stambyte i lägenheten. Som boende får du ändå räkna med att göra en riktigt grovstädning på egen hand för att bli kvitt allt som spridit sig till alla delar i lägenheten.

Ja, det blir rörigt. Detta med anledning av allt det damm och den smuts som ett stambyte medför, i kombination med att du måste flytta olika saker från berörda rum till de rum som inte berörs av stambytet. Många gånger bör du också ta ned värdefulla saker på väggar och i bokhyllor, då vibrationer annars kan medföra att dessa förstörs.

Under den tid som ett stambyte utförs i fastigheten, kommer den anlitade totalentreprenören oftast att byta ut låset i dörren mot ett så kallat bygglås. Detta är delvis för att du ska slippa lämna ut dina nycklar till ditt normala lås i ytterdörren, samtidigt som det ska bli mindre kontroll av olika nycklar hos entreprenörens sida.

Du kommer normalt sett att få tre nycklar till detta lås under tiden. Om inte detta skulle vara tillräckligt ska du antingen kontakta fastighetsägaren eller din bostadsförening så dessa får lösa detta med flera nycklar till dig. Vid vissa tillfällen blir du hänvisad till att kontakta projektansvarig, eller entreprenören för att tilldelas dina extranycklar.

Detta är bara en tillfällig lösning under den tid som den fysiska arbetsdelen av stambytet på går. Hantverkarna är skyldiga att alltid se till att dörren är låst både vid arbete i lägenheten samt de gånger de lämnar den. De är också skyldiga att alltid hålla uppsikt när dörren är öppen för transporter av olika material som härrör till stambytet. Du ska också alltid låsa dörren när du lämnar lägenheten så inga obehöriga kan få tillträde till denna.

Om inget annat har avtalats kommer bygglåset, (polislås), att tas bort när arbetet är slutfört. Ditt gamla lås kommer då att återmonteras och du kommer i framtiden att använda de gamla nycklar du brukade innan stambytet påbörjades.

Det som automatiskt åligger dig som boende i en lägenhet som ska stambytas, är att rensa under och plocka bort dina ägodelar och möbler för att skapa fri passage. Detta om inget annat avtalats och informerats om på ett av de informationsmöten som föregår ett stambytes fysiska arbetsdel.

Även om entreprenören vid ett stambyte sätter upp damm-slussar och lägger ut skydds-plast samt papp på de ytor som berörs av stambytet, så kommer du som boende att kunna sätta upp ytterligare skydd. Här tillhandahåller fastighetsägaren eller entreprenören plats och material för detta, vilket medföra att du kan skydda alla dina ägodelar och möbler även i de rum som inte beröras av stambytet.

Utöver detta bör du flytta alla dina värdefulla ägodelar och de du är rädd om till säkra utrymmen i lägenheten där hantverkarna inte befinner sig.

Gällande möbler i de utrymmen som berörs av stambytet ska de flyttas till andra rum som inte berörs. De värdefulla ägodelar du har och det du är rädd om ska alltid placeras på säkra platser som hantverkarna och arbetet inte har tillgång till.

När det gäller skydd mot damm och smuts, kommer fastighetsägaren eller entreprenören oftast att tillhandahålla material i form av plast, papp och tejp, så att du själv kan utföra täckning av möbler och ägodelar vid sidan av det skydd entreprenören sätter upp.

Detta är just hela grejen med ett stambyte. Detta medföra att vatten och avlopp stängs av, då ett normalt stambyte ser allt från rörstammarna till mindre vattenrör och avloppsrör samt vattenledningar bytas ut på samma gång. Detta betyder i klartext att när stambytesprocessen når din lägenhet, så kommer du under den tid denna del av arbetet tar inte kunna använda toaletter, dusch eller någon form av vatten i lägenheten.

Det normala är också att det läggs ett förbud på att använda avloppet under denna tid. Brott mot detta förbud kan leda till att lägenhetsinnehavaren eller hyresgästen själv får bekosta eventuella skador uppkomna av denna ovarsamhet.

Utöver detta kommer det också att finnas andra aviserade avstängningar rörande vatten och avlopp under stambytet. Detta är då när huvudstammar och alla stammar i källare byts ut. Med andra ord kommer det finnas många olika tidpunkter under ett stambyte som vatten och avlopp inte är tillgängligt utöver den tid då stambytesprocessen berör din lägenhet.

Här är det upp till fastighetsägaren, bostadsrättsföreningen samt entreprenören att vid planeringen av stambytet bestämma vilken eller vilka parter som ska tillhandahålla de nödvändiga lösningarna för vatten och avlopp under det fysiska arbetet i stambytesprocessen.

Toalett och dusch: Här kommer det att finns tillfälliga toaletter uppsatta i fastigheten eller i närhet till denna. Det kan också vara tal om en genomsamhetslokal som det kommer att hänvisas till.

Det hela beror precis på förutsättningarna och hur stor fastigheten som ska stambytas är. För rörelsehindrade kan även typer av toaletter som kan placeras i lägenheterna erbjudas av vissa entreprenörer.

Tvättmaskiner: Även här kommer det att skapas en tillfällig plats för detta om det inte redan finns en separat tvättstuga för detta i normala fall.

Diskhoar: Också detta kommer att finnas på en tillfälligt skapad plats för att inget av det som du normalt utför i hemmet ska bli omöjligt.

Vid vissa stambyten finns det också vatten och avlopp i delar av lägenheterna som är under stambyte, eller i de som eventuellt står tomma. Detta är dock inte alls så vanligt då det medför både en fördyrande stambytesprocess, samtidigt som det också medför att stambytet tar längre tid.

Den del av ett stambyte som sker i de enskilda individernas, de boendes, lägenheter är den tid som kan räknas till tiden du blir utan en toalett i lägenheten. Detta brukar i snitt vara mellan 5-6 veckor, men vid vissa tillfällen kan det ta upp till 10 veckor.

Detta är beroende av vilka arbeten som ska utföras i samband med stambytet och vilken standard som lägenheterna ska hålla i framtiden.

Vid ett stambyte med kvarboende kommer det alltid att erbjudas alternativa lösningar för tillgång till tvättmaskiner, rent kranvatten, avlopp, toalett och dusch. Här är det vanligast att detta befinner sig i nära anslutning till fastigheten som stambytet sker i.

Detta kan då vara i tillfälliga baracker eller i redan befintliga gemensamhetslokaler. I vissa fall finns diskhoar och toaletter även i fastigheten under tiden för stambytets genomförande.

I och med att det finns många gamla och rörelsehindrade brukar det också gå att få hjälp från entreprenören med engångstoaletter som kan placeras direkt i ett annat rum i lägenheten.

Innan stambytet kommer igång, kommer du under den långa planeringsprocessen för detta projekt att få information via hemsida, flygblad och informationsmöten. Under dessa får du oftast all den information som krävs för att du ska vara på det klara med allt under stambytets gång. Du får också reda på vem som är projektansvarig samt vilken entreprenör som ska utföra stambytet.

Om du då under stambytet skulle ha några invändningar, önskemål eller frågor kommer det i första hand vara projektledaren som du ska uppta en kontakt med. Många gånger kommer du även att kunna tillfråga entreprenören om de praktiska delar som berör stambytet i din lägenhet.

Ibland handlar det om stora fastighetsägare och hela bostadsområden. I det fallet brukar det finnas en kundcentral för hyresgästerna, vilket i så fall är det första du ska kontakta med dina spörsmål.

I detta fall handlar det många gånger om att inte behöva bli störd i onödan rörande privatlivet. Tyvärr, kommer detta vara mycket svårt att genomföra. När det gäller den privata delen av livet, går det dock att skärma av delar av lägenheten som hantverkarna då inte kommer att ha tillgång till. Rörande springet ut och in i lägenheten går det normalt sett inte att kontrollera detta. Här är det också som regel att entreprenören tillfälligt byter ut låset på ytterdörren till lägenheten, vilket gör att hantverkarna får full tillgång att fritt utföra sitt arbete.

Under den tid som stambytet pågår i din lägenhet är det därför inte möjligt att bestämma när de ska vara där eller inte under de uppsatta arbetstiderna. Om du av någon anledning har behov av av vara ostörd någon dag, brukar detta dock kunna gå att avtala med entreprenören eller projektledaren för stambytet.

Handlar din fråga om det går att planera när själva stambytet ska utföras i just din lägenhet, så kommer detta att vara lite enklare. Här går det i så fall oftast att få reda på, mellan tummen och pekfingret, vilka veckor arbetet ska utföras i de specifika lägenheterna.

Oftast påverkas inte källarförråden av ett stambyte. Normalt sett brukar det med ganska exakt precision gå att bestämma var stammarna går i källaren, vilka också oftast brukar gå på andra platser än de som källarförråden är förlagda till.

Om stammarna ändå ligger på samma plats som förråden, kommer enbart vissa förråd att påverkas av detta. Om du skulle vara en av dessa kommer du att delges särskild information om detta. Du kommer också att få hjälp med tillfällig magasinering under den tid som arbetet pågår.

Normalt sett påverkas inte vindsutrymmen då dessa finns, med anledning av att stammarna normalt sett inte dragit upp till detta plan. Om det är så att det finns en planering som säger att vinden ska byggas om till vindsvåning, så kommer dock alla att få tömma sina förråd och följa de beslut om detta som tagits i projektplanen och under planeringen av stambytet.

Helt naturligt kommer det att bli svårare och mera krångligt att använda alla de funktioner utöver vatten och avlopp som finns i en lägenhet under ett stambyte. Hur som helst kommer köket oftast inte att rivas, utan kommer att kunna användas på ett lite mera begränsat sätt. Du kommer oftast att kunna laga mat, men inte kunna använda varken vatten eller avlopp.

Hur som helst sker även stambytet i köket, vilket medför damm och smuts. I det fall du vill använda köket för matlagning under stambytet i din lägenhet rekommenderas du göra detta innan det dagliga arbetet påbörjas och efter arbetsdagens slut.

Observera också att alla inte kommer att kunna använda sitt kök. Här handlar det helt och hållet om vilka renoveringar som ska utföras i samband med stambytet. Är det då så att köksutrustning ska bytas ut och en helrenovering av köket ska utföras, så kommer detta naturligtvis att sätta käppar i hjulet för bruk av köket.

Ett annat exempel på obrukbart kök är om även elinstallationer ska bytas ut i samband med stambyte. I undantagsfall kan det också vara så att enbart ett rent stambyte medför total förlust av alla funktioner i ett kök.

Idag finns det klara och tydliga regler rörande hur ett badrum måste renoveras och vad som är tillåtet samt vad som är förbjudet. Med detta regelverk till grund kommer i de fall installationer som mynnade ut genom utrymmets våt-zon att förändras. Här kommer då dessa vattenledningar istället att delvis och vid möjlighet förläggas till taket istället för, som tidigare, vid golvet.

En planering inför ett traditionellt stambyte kan ta mycket lång tid. Här kan det handla om flera år innan det fysiska arbetet ska utföras. När det tar så lång tid kan detta ha att göra med oenighet i bostadsrättsförening eller att det måste sökas efter ett sätt att finansiera behovet av stambyte.

Det normala är dock att en planering inför ett stambyte tar mellan 6-12 månader. Denna planering sker i flera steg och innehåller många viktiga detaljer, läs vidare här. Givetvis kan ett stambyte också utföras mycket snabbt om ett akut behov skulle finnas.

Med de rätta kunskaperna och förmågan att verkligen hålla ordning och reda på allt, kan de flesta utföra många otroliga saker i livet. Detta gäller även en planering inför ett stambyte. Hur som helst finns det vissa saker som måste kontrolleras, där det krävs erfarenhet och utbildning. För det kommer alla bostadsrättsföreningar och fastighetsägare behöva anlita en fastighetskonsult.

Denna konsult finner de flesta hos den entreprenör de senare kommer att välja för att utföra stambytet. Med det sagt kan det vara en stor hjälp att göra valet av entreprenör i ett tidigt skede, så att denna kan vara med under de stora och svåra delarna av en planering vid stambyte.

Inför ett stambyte är det massor med olika saker som måste falla på plats, och det finns inget av detta som får förbises eller anses vara av ringa vikt. På denna informativa webbsida om stambyte finner du massor med information om detta.

En av dessa platser är under Checklista vid Stambyte, där du finner alla steg som måste ses till i en planeringsprocess inför ett stambyte.

När det är dags för ett stambyte i en fastighet kommer det inte bara vara fastighetsägaren eller föreningen bakom fastigheten som bävar och känner oro inför detta. Det kommer även hyresgäster och lägenhetsinnehavare göra. I och med det är det viktigaste att lämna samt sprida så mycket information om detta som möjligt.

Som ett exempel kommer de boende att vara utan vatten och avlopp och kanske även el under längre perioder av ett stambyte. Här måste de då informeras om var de kan utföra sina dagliga sysslor under denna tid.

Efter det finns det alltid en oro gällande hyreshöjningar som också måste diskuteras. Detta är bara två av alla de olika saker som hyresgästerna och de boende måste veta. Läs vidare och ta reda på mera under Information till boende inför ett stambyte i vår blogg.

Ja, det raka svaret är att alla hyresgäster och lägenhetsinnehavare måste godkänna ett stambyte. Dock finns det många olika regler för detta och lagen talar också sitt tydliga språk rörande stambyte och det otvetydiga behovet att utföra detta projekt.

Med det sagt kommer oftast både bostadsrättsföreningar samt fastighetsägare få rätt att utföra stambyte efter prövning. Detta även om vissa boende har motsatt sig stambytet.

Hur som helst är detta en snårskog av olika regler, lagar och paragrafer. Ta reda på mera genom att läsa Stambyte för Fastighetsägare eller Stambyte för Bostadsrättsföreningar. Se även bland inläggen i vår blogg.

Som fastighetsägare måste då denne lämna in ärendet till Hyresnämnden, som då kommer att pröva om hyresgästerna har sakliga skäl att motsätta sig ett stambyte i fastigheten.

Dock kommer det inte finnas många fastighetsägare som utför ett stambyte innan detta är nödvändig så det handlar om ett mycket kostsamt projekt. Med det sagt kommer Hyresnämnden nästan alltid att besluta till fastighetsägarens fördel i en tvist rörande stambyte.

Givetvis kan det finnas vissa sakfrågor som hyresgästerna inte accepterar. I det fallet brukar de flesta av dessa diskussioner kunna lösas innan ärendet måste skickas vidare. Om ärendet trots detta finner sin väg till Hyresnämnden kan denna avgöra målet till hyresgästernas fördel om det finns saklig grund för detta.

Om det skulle uppkomma en tvist i en bostadsrättsförening över ett kommande stambyte, där en eller flera av medlemmarna motsätter sig detta, är det även här Hyresnämnden som går in och medlar eller beslutar i målet.

Hur som helst kommer det här finnas enskilda ägare av lägenheterna, vilket gör att det också finns utrymme för att driva målet vidare i rätten om en lägenhetsinnehavare vill utöka tvisten.

Hur som helst är tvister inte alls vanliga i bostadsrättsföreningar som ska utföra ett stambyte. Detta i och med att stambytet ökar lägenheternas värde, och säker värdet om det inte utförs. Det finns också mera utrymme för alternativa lösningar i en bostadsrättsförening, vilket du kan läsa mera om här.

Att en fastighetsägare eller bostadsförening skulle kunna utföra det fysiska arbetet i fastigheten rörande ett stambyte är en ren utopi. Hur som helst finns det mycket de kan göra rörande den stora och många gånger långa planeringen inför ett stambyte.

I vissa fall behöver de hjälp med detta eller delar av det. Läs Checklista vid Stambyte, för att få ett hum om vad det är för olika punkter som måste ses till vid varje planeringsnivå.

För att få en optimal planering inför ett stambyte och för att hela stambytesprocessen från start till mål ska blir så bra och kostnadseffektiv som möjligt. Ja, då är alltid det bästa att bostadsrättsföreningar och fastighetsägare enbart utför de delar i planeringen som de känner sig säkra på.

Ett stambyte är en så pass viktigt projekt, att en liten miss kan få stora negativa följdreaktioner. Med andra ord tar du alltid hjälp av personer och företag med professionell kunskap, både för planering och det fysiska arbetet, när du känner dig osäker på någon punkt.

Något som står helt klart för de flesta inblandade i en stambytesprocess, är att badrummet alltid måste renoveras. För många är det också självklart att renovera kök.

Många lägenhetsinnehavare och fastighetsägare ser också till att byta ut inredning i badrum och kök. Det är ju trots allt så att ett stambyte i snitt enbart sker vart 50:e år. I samband med stambytet kommer det också att finnas fördelar med att byta ut och renovera ventilationsrör, värmeledningar samt installera ny el i fastigheten.

När det gäller bostadsrättsföreningar kommer även de enskilda lägenhetsinnehavarna att ha stora möjligheter att förändra och renovera i stort sett allt det de önskar utöver de som bestäms via beslut i föreningens möte.

Vid ett stambyte går det egentligen aldrig, att exakt att säga hur lång tid arbetet kommer att ta i varje enskild lägenhet. En av anledningarna till detta kan vara att det uppstår oförutsedda hinder.

Annat kan vara att något händer i en annan lägenhet där stora delar av arbetsstyrkan måste sättas in. Om ett stambyte går som det ska och all den utförda planeringen fungera, brukar i allmänhet en beräkning på mellan 6-8 veckor per lägenhet uppskattas.

Givetvis arbetas det också med ett flertal lägenheter parallellt. Dock kan det av olika anledningar ta upp till 10 veckor vissa gånger innan arbetet blir klart i vissa lägenheter och fastigheter.

Precis som med enskilda lägenheter är det inte möjligt att exakt beräkna hur lång tid ett stambyte kommer att ta. Hur som helst kommer det alltid att finnas ett kontrakt mellan entreprenören och fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen som har ett datum då allt måste vara klart.

Detta datum har dock väl tagits till så att det även inkluderar eventuella oförutsedda händelser under projektet. Detta med anledning att entreprenören oftast kommer att beläggas med böter för att inte vara färdig med projektet enligt det skrivna kontraktet. Att sedan försöka fastställa en generell tid för hur länge det fysiska arbetet vid stambyte kommer att ta är helt omöjligt av andra anledningar.

Här är detta individuellt för varje fastighet. Detta beroende på antalet lägenheter i paritet med entreprenörens personalstyrka. Sedan kan många gånger extra tid tillkomma om andra renoveringar gjorts som tillval vid ett stambyte.

Även här är detta mycket svårt att säga. Vissa stambyten har en snabb planering och en mindre fastighet med akut behov. Här finns det en möjlighet att ett stambyte från planering till slutbesiktning kan vara klart på bara 12 månader.

I andra fall kan planeringen dra ut på tiden samt att det handlar om ett helt bostadsområde. I det fallet kan det ta allt från 2-5 år beroende på entreprenörens storlek och arbetskraft. Det normala är dock att ett stambyte från planering till slutbesiktning tar mellan 2-3 år.

Här handlar det oftast om det första informationsmötet med hyresgästerna, eller det första mötet gällande detta projekt i en bostadsrättsförening.

När det gäller stambyte i bostadsrättsförening blir detta då vid det möte som tar beslutet att ett stambyte ska utföras i fastigheten. Detta är oftast allt mellan 2-3 år innan det fysiska arbetet har utförts och fastigheten har besiktigats.

Gällande informationen till hyresgästerna hos en enskild fastighetsägare brukar detta ske mellan 12-18 månader innan det fysiska arbetet ska påbörjas i deras lägenheter.

Under en planering av ett stambyte kommer de boende inte alls att påverkas av detta. Här kan det högst inträffa att någon vill komma in och mäta samt göra en besiktning av lägenheterna. I det fallet talas det om den eventuella fysiska påverkan som en planering av stambyte kan medföra.

Givetvis kan boende påverkas på det mentala planet vid en planering av stambyte i fastigheten. Speciellt jobbigt kan detta kommande projekt kännas för gamla, sjuka, rörelsehindrade samt de med funktionsnedsättningar.

Hur som helst brukar allt gå att lösa på bästa sätt. I det fallet någon känner oro inför ett stambyte är det extra viktigt att gå på informationsmöten och att ta del av all den skrivna informationen.

Efter att det fysiska arbetet vid stambyte har utförts i en lägenhet ska egentligen bara en positiv påverkan infinna sig, vilket det i de flesta fall också gör. I och med att många lägenheter renoveras parallellt, så kommer det oftast också vara så att stambytet går mot sitt slut.

Hur som helst kommer alltid viss påverkan av det arbete som kan kvarstå i fastighetens gemensamma utrymmen samt andra lägenheter påverka alla boende så länge stambytet inte har avslutats. Även efter ett avslut kommer det vara ett flertal besiktningar som ska utföras, men dessa brukar oftast kännas som något positivt och det som verkligen definitivt avslutar denna annars mycket jobbiga period.

Att säga precis när en viss lägenhet kommer att renoveras under ett stambyte är mycket svårt. Normalt sett går det att göra en preliminär uppskattning samt i vilken ordning de olika lägenheterna ska tas. Det generella är att varje lägenhet kommer att beröras av hantverkare mellan 5-6 veckor, och ibland upp till 10 veckor beroende på standard och tillval.

Om frågan gäller vilka tider varje dag som hantverkare kommer att springa ut och in samt arbeta i din lägenhet, så kommer detta att vara under vanliga arbetstider för byggsektorn. Med andra ord kan det vara 07.00-16.00 eller 08.00-17.00. Ibland också en timma senare på morgonen då detta avtalats i kontrakt.

Om ingen särskild information ges, kommer heller enbart arbete att utföras under helgfri mån – fre. Detta betyder att det finns tid för vila och paus under lör – sön.

Att utföra ett stambyte utan att renovera badrummen i en fastighet är det sällan någon som gör. Detta då det måste rivas så mycket, att enbart återställning innebär en helrenovering i vilket fall.

Gällande köken är det lika vanligt att återställa dessa som det är att hel-renovera dem. I och med det vet du vad som kommer att hända med ditt badrum. Det kommer att bli helt nytt och uppdaterat till modern standard om inget annat informerats om.

Gällande köket kommer information om detta ges under olika informationsmöten eller vid möten i bostadsrättsföreningen. Idag har fastighetsägare ofta så mycket tillval till sina hyresgäster, att de nästan har lika stora valmöjligheter vid ett stambyte som de vilka äger sin bostad.

I det fallet handlar det också om möjligheten att göra tillval av olika renoveringar och standard vid ett stambyte.

Som ägare av en lägenhet i en bostadsrättsförening, kommer det de flesta gånger gå att välja fritt vilken inredning som ska finnas i badrum och kök efter ett stambyte och renovering. Gällande inredningen kan du som äger din lägenhet alltid vänta med detta och utföra arbetet på egen hand eller via en annan entreprenör.

Som hyresgäst finns det vissa gånger möjligheter att även här välja inredning gällande kök och badrum efter ett stambyte. Det vanligaste är dock att det finns ett antal olika val att göra, där fastighetsägaren valt ut grundsortimentet. Beroende på hyresgästens val kan även olika hyror för olika standard i lägenheterna komma på tal.

För alla de som bor i ett hyreshus är det oftast normal standard att dispositionen på de gamla och nya stammarna i varje enskild lägenhet bevaras. Detta betyder då att toalett, handfat samt dusch hamnar på sina vanliga platser även efter stambytet och badrumsrenoveringen.

Skillnader kan förekomma, och är vanligast om kassettstambyte eller prefabstambyte blir de valda metoderna i lägenheterna. Att det blir samma disposition i badrum och toaletter är aven det mest förekommande vid stambyte i en bostadsrättsförening.

Här kan det dock vid vissa tillfällen vara så att lägenhetsinnehavare vill passa på att bygga om eller bygga ut toaletter och badrum. I det fallet finns det ytterligare en aspekt som kan tillföra en förändring i dispositionen i badrum och toaletter vid ett stambyte.

Att göra egna val erbjuds nästan alltid i någon form vid dagens moderna stambyten. Här kan detta handla om allt från små val av badkar eller duschhörna, design och färg på kakel och klinker eller större val som köksutrustning och badrumsinredning.

De största valen erbjuds helt naturligt i bostadsrättsföreningar där alla är ägare av sina egna lägenheter, men också får betala hela summan för den inredning de gör valet av. För hyresgäster kan det finnas små val som inte alls behöver betalas eller påverkar hyran. Detta medan vissa hyresvärdar även erbjuder val av olika inredningspaket för badrum och kök vid ett stambyte.

Att göra dessa val är enkelt. Här får du reda på vilka val som finns och kan göras vid informationsmöte inför ett stambyte, där du också får reda på när dessa val måste vara gjorda för att ge entreprenören tid att planera och beställa.

Som ägare av en lägenhet i en bostadsrättsförening, kan det förekomma att föreningens medlemmar beslutar att entreprenören ska ta fram de olika valen. Det vanligaste är dock att det inte erbjuds något material av själva bostadsrättsföreningen, utan att varje enskild lägenhetsinnehavare måste se till att detta finns inför det arbete och den renovering som ska utföras.

För hyresgäster är det omvänt. Här är det nästan alltid fastighetsägaren som bestämmer. Det vanligaste är att denne tar hand om alla de olika valen av material och inredning, och bara erbjuder valet av dusch eller badkar samt eventuell färg på kakel och klinker. Det är också vanligt att det erbjuds olika tillvalspaket, där hyresgästerna kan göra ett standardval eller ett exklusivare val som medför en extra hyresökning.

Egentligen finns det inget som hindrar någon typ av förändring i de lägenheter som finns i en fastighet i samband med ett stambyte. Här är stambytet i sig en så pass stor process, att bara detta medför stora ingrepp på fastigheten.

Med anledning av detta brukar de flesta bostadsrättsföreningar och fastighetsägare utföra många andra renoveringar och ingrepp på samma gång. Anledningen till detta är att skapa en kostnadseffektivitet, och inte i ett senare skede behöva riva något som redan renoverats.

De olika saker som är vanligast att utföra på samma gång som ett stambyte är fasadrenovering, badrumsrenovering, köksrenovering samt fönsterbyte ända upp till en totalrenovering av varje rum, yta och lägenhet i den berörda fastigheten.

I detta fall kommer det vara beroende av vilka rättigheter du har att utföra egna förändringar i lägenheten. Helt naturligt gäller då detta i första hand lägenhetsinnehavare i en bostadsrättsförening. Dina möjligheter att utföra andra, eller de, ändringar du önskar bottnar också i om den entreprenör som anlitats har kapaciteten och kunskapen att utföra dem.

Normalt sett brukar det vara skrivet i kontrakt att det inte får tas in andra entreprenörer privat under stambytets fysiska arbete. Även om det inte står skrivet i ett kontrakt, brukar det anses att detta inte är effektivt, då andra entreprenörer kan påverka effektiviteten av stambytet på ett negativt sätt.

Här är det alltid bättre att vänta med att utföra dessa ändringar till ett senare skede om inte den entreprenör som anlitas för stambytet har möjligheter att utföra uppdraget.

Som ägare av din lägenhet i en bostadsrättförening har du alltid möjligheter att göra egna val vid ett stambyte i fastigheten. Här är det du som har den fulla rätten att bestämma hur ditt badrum, toaletten samt köket ska se ut efter att stambytet har utförts.

Det blir också du själv som får stå för de kostnader som dina egna tillval och förändringar, utöver kontraktet genom föreningen, medför vid arbetet i din lägenhet.

För hyresgäster så kommer förutsättningarna gällande egna val under och efter ett stambyte alltid att vara begränsade. Denna begränsning sätts av fastighetsägaren. Om det är en mindre fastighetsägare kanske det inte alls kommer att finnas några egna val.

När det gäller de större fastighetsägarna och hyresvärdarna, erbjuder de oftast ett urval av olika paketlösningar för inredning samt även vissa gånger möjligheter att välja kakel och klinker samt inredning i kök och badrum.

Ja, detta går alldeles utmärkt i de allra flesta fall. Har vinden använts som förråd och lagringsplats måste hyresgästerna eller lägenhetsinnehavarna då tömma dessa på sina ägodelar.

Själva betalningen för detta kalas kommer fastighetsägaren att stå för och kan heller inte ålägga hyresgästerna någon hyresökning baserat på denna investering. Här är det hyrorna för de nya lägenheterna som ska bära upp kostnaden för denna investering.

I en bostadsrättsförening är det medlemmarna som tar ett beslut om denna investering och förändring ska ske. Det betyder också att det blir de som via medlemsavgifter och månatliga avgifter samt tillsammans med föreningens budget eller extra lån får stå för kalaset.

Hur som helst är det också de, precis som fastighetsägaren, som skördar de eventuella vinsterna som denna renovering och ombyggnad medför.

Idag finns de flesta entreprenörer inom alla områden online, vilket har gjort det mycket enklare att kolla upp allt från kreditvärdigheter till rykte och kunskaper. Det enklaste är att kontrollera deras hemsida, där de ofta stolt visar upp sitt emblem gällande kreditvärdighet. Här är det AAA som gäller för att få högsta trovärdighet.

Naturligtvis ska du inte lite blint på vad företag säger på sin hemsida och det kan naturligtvis förekomma bluff företag som uppvisar falska bevis på saker som ska inge trovärdighet för ett företag. Faktum är att detta inte alls är speciellt ovanligt inom bygg och anläggning.

För att vara på säkra sidan så kontrolleras alltid alla företags kreditvärdighet via en kreditupplysning om det finns någon form av osäkerhet.

Detta är något som alltid ska göras innan ett avtal om stambyte ingås. Efter att ha kontrollerat ett företags kreditvärdighet, finns det alltså mera att se över. Detta är då att entreprenören i fråga betalar sina skatter, är registrerad för moms samt att denne innehar F-skatt och även betalar andra avgifter inom tidsramarna för dessa.

När det handlar om ett stambyte gäller det också att det finns en tillgänglig personalstyrka och att entreprenören är välkänd sedan ett antal år tillbaka i branschen med gott renommé. Sedan är det också av vikt att allt som utlovats kommer med i det kontrakt som upprättas mellan bostadsrättsförening eller fastighetsägare och entreprenören.

När du ser att en entreprenör har högre kreditvärdighet än andra, betyder detta helt enkelt att de är ett säkrare alternativ för att utföra ett stambyte. De entreprenörer som har högsta kreditvärdighet är också de som har betalt alla skulder, skatter och avgifter inom föreskriven tid.

I och med det vet du direkt att du anlitar en seriös entreprenör, som siktar på att arbeta långsiktigt. Detta är något ytterst viktigt då det handlar om ett stambyte. Här berörs de flesta gånger summor gällande ett flertal miljoner kronor. Detta samtidigt som det slutliga resultatet också ska stå sig och fungera under många kommande år.

Vad som står bakom en bedömning av en entreprenörs kreditvärdighet, är hur denne har betalt sina räkningar, fakturor och lån. För att göra det hela enkelt indelas företag i olika kreditklasser.

Här är AAA den högsta och C den lägsta. De delas också in i riskbedömningskategorier från 1-5. En entreprenör med bedömningen 1 anses innebära en hög risk, medan bedömningen 5 står för låg risk.

I realiteten finns det inget som till 100% kan garantera skydd om den valda entreprenören för ett stambyte skulle gå i konkurs. Vad som kan göras är en grundlig kontroll av kreditvärdighet och att entreprenören betalar skatter och avgifter i tid.

Detta kommer kraftigt att minska risken för att entreprenören skulle gå i konkurs under pågående arbete eller den garantitid som finns på projektet. För alla de som vill ha ytterligare skydd, finns det något som kallas för fullgörandeförsäkring.

Det är då en garanti som tecknas vilken är specifik just för det projekt som ska utföras. I det fallet blir detta det enda som kan verka som en garanti att få betalt på andra försäkringar och garantier i det fall entreprenören skulle gå i konkurs.

Helt enkelt är detta något som påvisar hur seriös en entreprenör är och hur mycket du kan sätta din tillit till denna. Ett företag som inte betalar sina skatter och avgifter i tid, kommer troligen också att inneha brister på många andra plan.

Med det sagt kommer du varken kunna lite på kvalitet, att projektet blir klart inom föreskriven tid eller att entreprenören har den kapacitet som krävs för att kunna ta på sig ditt stambyte.

Ett stambyte kan finansieras på många olika sätt. Beroende på om det handlar om en bostadsrättsförening eller en enskild fastighetsägare, kommer det också finnas olika alternativ.

Det vanligaste är att en fastighetsägare eller en bostadsrättsförening tar ett lån för att kunna utföra detta stora och kostsamma projekt. Du läser mera om detta under Finansiera ditt Stambyte.

Ett stambyte ska betalas när det utförs eller har utförts. Här handlar det som kutym alltid om delbetalningar under arbetet gång eller att betala hela beloppet vis projektets slut. Med andra ord ska ett stambyte betalas kontant.

Dock betyder inte detta att alla fastighetsägare och bostadsföreningar i realiteten betalar denna summa på en och samma gång. I de allra flesta fall handlar det om att ett lån vid stambyte för att kunna klara av att betala entreprenören/entreprenörerna.

Detta lån tas hos en bank eller ett större kreditinstitut och läggs oftast upp på en avbetalningsplan över 20-40 år. I slutändan är det naturligtvis lägenhetsinnehavare och hyresgäster som avbetalar skulden som uppstått vid stambyte i form av höjda avgifter och hyreshöjningar.

Nej, som fastighetsägare finns det ingen möjlighet att utnyttja ROT-avdraget. Detta är enbart till för privata ägare av boende och fritidshus och kan inte användas av företag.

En fastighetsägare kan heller inte förlägga ett utnyttjande av ROT-avdrag till sina hyresgäster. Detta då de inte har någon form av ägarskap av den lägenhet som de enbart hyr av fastighetsägaren.

Ja, och nej. Själva bostadsrättsföreningen kan inte som en enhet utnyttja ROT-avdrag. Dock kommer de enskilda medlemmarna som äger lägenheterna i föreningen att kunna utnyttja ROT-avdrag vid stambytet.

På så sätt kan det sägas att bostadsrättsföreningar kan utnyttja ROT-avdrag vid stambyte. Här kan det bestämmas hur detta ska gå till via ett möte i föreningen.

För fastighetsägare rekommenderas det att inkludera möjligheten att få en exklusivare inredning i badrum, toalett och kök. Detta samt att välja dusch eller badkar samt design och färg på kakel och klinker.

Naturligtvis ska detta ske inom ramarna för redan utvalt sortiment som hyresgästerna har att välja på. För ägare av lägenheterna i en bostadsrättsförening behöver det egentligen inte erbjudas något, då alla medlemmar själva kan bestämma hur just deras lägenheter ska se ut, utformas och vilken standard de ska ha.

Är det sedan så att det finns ett bättre pris på standardutrustning om ett paket till badrum och kök erbjuds till medlemmarna, kan detta naturligtvis vara ett bra alternativ för alla som nöjer sig med detta.

Under planeringen av ett stambyte kommer det vara fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen som är de juridiska personerna bakom stambytesprocessen.

När väl en entreprenör har valts och kontrakterats kommer denne att vara den juridiska personen som är ansvarig för att stambytet blir utfört inom föreskriven tid, håller den kvalitet som kravs samt uppfyller det som står i kontraktet mellan ägare och entreprenör.

Nej, om ett kontrakt är uppställt och skrivet efter gällande regler, ska det inte finnas någon enskild individ som kan ställas ansvarig för ett stambyte. Här handlar det om företag som anlitar ett annat företag, eller förening som anlitar ett företag.

Det betyder att alla dessa former är juridiska personer inför lagen. Givetvis kommer det att finnas ansvariga personer på dessa företag som har varit ansvariga för projektet. Detta gör dock inte att de kan hållas personligen ansvariga vid fel.

Den enda gång detta skulle kunna vara gällande är om en anlitad entreprenör skulle driva företaget som enskild firma, vilket inte förekommer i dagens moderna företagsvärld.

Vid fel kan givetvis de olika företagen ställa sina anställa och arbetsledare ansvariga för olika problem som uppstått. Dock kan inte den ena parten ställa en enskild person hos den andra parten ansvarig för något som har hänt.

Vid ett stambyte är finns det en chans att hyra och avgifter går upp för varje lägenhetsinnehavare eller hyresgäst. Det beror helt enkelt på att fastigheten anses få en högre standard än vad som tidigare var fallet. Dock är det bara tillåtet att utföra en skälig hyres- och avgiftshöjning efter ett stambyte.

Inte heller får en höjning göras efter ett stambyte baserat på de gemensamhetslokaler och trapphus samt källare och vind som finns i ett hyreshus. Däremot kan detta vara anledning till ökade avgifter i en bostadsrättsförening, baserat på vad som har bestämt vid de olika möten som föregått ett stambyte i föreningen.

Ja, när det gäller enskilda fastighetsägare så kan det utgå kompensation i form av lägre hyra till hyresgästerna under den tid som stambytet pågår. Dock är det nästan alltid så att de boende betalar den vanliga hyran under det pågående arbetet, för att senare få tillbaka en del av denna i kompensation efter att arbetet har slutförts.

När det gäller bostadsrättsföreningar är det helt annorlunda. Detta i och med att medlemmarna är de som betalar hela kalaset. Om det då skulle utgå kompensation under tiden stambytet pågår, skulle detta eventuellt betyda högre lån för föreningen.

I sin tur leder det till att de i ett senare skede måste göra en högre höjning av avgifterna som varje medlem betalar till föreningen. Normalt sett utgår det därav ingen kompensation i en bostadsförening vid stambyte, då detta inte ligger de boende till gagn.

Vid alla stambyten som utförs och ska utföras, är det den kontraktsbundna entreprenören som har miljöansvar för ett stambyte. Här brukar det också utses en speciell person som tar på sig att kontrollera så att alla de regler, lagar och föreskrifter som finns gällande miljöansvar följs.

De miljöregler och den miljöbedömning som används inom bygg och anläggningsbranschen bygger naturligtvis på miljöbalken. Efter detta har alltid alla entreprenörer och andra moderna företag en miljöpolicy de alltid försöker efterfölja. Detta för att leva upp till dagens krav från kunder och konsumenter.

Utöver detta finns ett miljöbedömningssystem som kallas för BASTA vilket används för att bedöma de produkter som används så att de uppfyller kraven av att vara giftfria och främjar till ett hållbart byggande. Sedan finns det en rad regler uppsatta av IVL Svenska Miljöinstitutet samt Sveriges Byggindustrier.

En del av de regler som finns är rekommendationer medan andra är lagstadgade. Här är det viktiga att välja en entreprenör som verkligen tar sitt miljöansvar och kan stå får ett hållbart projekt baserade på godkända material.

När uppställa miljökrav, regler, lagar och föreskrifter som hanterar vad som är tillåtet och förbjudet inte följs, är detta i huvudsak något som blir ett mål för miljö-nämnden på den ort det gäller, vilka förlitar sig på det som står i miljöbalken när de gör sin bedömning.

I och med att det är entreprenören som har det stora miljöansvaret vid stambyte, är det då också denne som får ta tag i och klara upp detta problem. Här kan det betyda allt från böter till att åtal mot entreprenören läggs.

Ja, genom att vara de som fullföljer sina normala åtaganden som ansvarsfulla medborgare. I övriga är det inget de kan göra för att hjälpa varken fastighetsägare, förening eller entreprenör med de olika miljöaspekter som måste tas hänsyn till vid ett stambyte.

Nej, inte något högre miljöansvar än de redan har som fastighetsägare och förening vilka handlar med lägenheter och byggnader. Här är det alltid entreprenören som har det stora miljöansvaret under stambytet.

Det som gäller är exempelvis att använda miljövänliga och godkända metoder vid stambyte, såväl som att använda godkända material.

När det gäller dina ägodelar vid stöld eller skada under ett stambyte, kommer detta vara de boendes hemförsäkring som går in och täcker. Naturligtvis ska du alltid se till att kontrollera ditt försäkringsavtal, och om några oklarheter skulle finns ska du naturligtvis kontakta ditt försäkringsbolag.

Ja, de allra flesta hemförsäkringar gäller även vid ett stambyte. Många försäkringsbolag vill dock att den som innehar försäkringen meddelar dem att ett stambyte ska ske.

Nej, normalt sett är det ingen som har tillgång till de vanliga nycklarna vid ett stambyte. Detta såvida det inte handlar om en mycket liten fastighet som informerar om att de vanliga nycklarna kommer att användas.

Det normala förfarandet är att ditt vanliga lås bytes ut mot ett polislås, där du som boende får tre nycklar. Till detta lås kommer även nycklar att delas ut till de som behöver tillträde till din lägenhet under tiden som stambytet sker. Efter stambytet är klart, kommer ditt vanliga lås att återmonteras och det är som vanligt bara du som har nycklarna till detta lås.

Om du av någon anledning skulle behöva mera än tre nycklar till det tillfälliga låset under den tid som stambytet sker i din lägenhet, tar du kontakt med antingen entreprenören, din bostadsrättsförening/fastighetsägaren eller projektansvarig för stambytet.

Här är det mycket vanligt att alla seriösa entreprenörer är mycket noga med att hålla en hög säkerhet. Vid informationsmöte innan stambytets fysiska arbete tar fart, får du alltid tydlig information om hur du ska kunna identifiera och vara säker på att bara behörig personal befinner sig i din lägenhet under stambytet.

Det första du ser detta på är att de alltid har arbetskläder som tydligt visar upp det företag de jobbar för. Utöver detta finns något som kallas för ID06-legitimation. Om du någon gång skulle vara osäker på en person ska denne alltid kunna visa upp sin ID06-legitimation.

Efter detta kan du via projektansvarig, fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen eller vis kontakt med entreprenören alltid kontrollera och verifiera dessa uppgifter.

Att det skulle finnas några speciella risker att vistas i en lägenhet för en fullt frisk person under ett stambyte existerar egentligen inte. Naturligtvis blir det smutsigt, bullrigt och dammigt. Det värsta som kan hända är att någon som jobbar glömmer en sak på golvet vid städning.

Med det sagt kommer alla fullt friska människor utan någon form av handikapp eller funktionshinder inte behöva frukta att ett stambyte medför några risker. Om det var fallet skulle inte möjligheten att utföra ett stambyte med kvarboende tillåtas av berörda myndigheter.

De gånger det kan finnas risker att vistas i sin lägenhet under ett pågående stambyte är när det handlar om lägenheter där de boende är gamla, rörelsehindrade, lider av funktionsnedsättningar eller sjukdomar. Som några exempel kan det medföra stora risker vid kvarboende under ett stambyte för personer med KOL, astma eller svåra allergier.

Naturligtvis kan det också medföra risker för barn att vistas i en lägenhet under pågående stambyte. Här handlar detta dock om hur bra uppsikt de ansvariga för barnet har. Om normal kontroll och uppsikt finns, så är ej heller detta något som medför några stora risker.

Naturligtvis är det svårt att tala för alla entreprenörer då det finns både bra och dåliga val på marknaden. Därför ska ni anlita en oberoende stambyte konsult som kan hjälpa er och handla upp seriösa entreprenörer som ser till fastighetsägarens intressen.

Ja, detta är något som normalt sätt lämnas av alla entreprenörer som utför stambyten och andra projekt inom bygg och anläggning. Här finns det alltid något som kallas för slutbesiktning.

Många gånger kommer dessa vara så omfattande att det flesta problem och felaktigheter upptäcks under denna kontroll. Då rättas de till av entreprenören direkt innan besiktningen kan godkännas.

Givetvis kan det också uppstå problem efter en slutbesiktning och av den anledningen ska det alltid fastställas i kontraktet mellan entreprenören och bostadsrättsföreningen/fastighetsägaren hur lång garanti som ska lämnas och vad denna garanti ska omfatta.

Ja, och nej. Så klart finns det ett fullt skydd under den tid som ett stambyte pågår. Här kallas dock inte detta för garantier, då det inte handlar om ett ansvar för ett färdigt projekt. Dessa kallas försäkringar. Här är det de boende som har sin hemförsäkring gällande deras ägodelar vid skada, förlust eller eventuell stöld.

Gällande allt annat rörande fastigheten och det som rör själva stambytet är det i första hand entreprenörens försäkringar som ska täcka allt som kan härledas till ett felaktigt arbetssätt under stambytet. Detta medan bostadsrättsföreningens/fastighetsägarens försäkringar gäller för allt annat precis som vanligt.

I planeringsskedet samt under pågående stambyte ska eventuella klagomål eller synpunkter såväl som frågor ställas till projektansvarig eller arbetsledare/platschef. Givetvis går det också bra att uppta kontakt med bostadsrättsförening eller fastighetsägare såväl som entreprenören.

När ett stambyte är klart och ska avslutas, kommer detta att ske i samband med det som kallas för slutbesiktning. Vid denna kan de boende vara med. Om det då finns kvarstående frågor eller åsikter som inte behandlats enligt önskemål, ska detta tas upp direkt med besiktningsmannen.

Om några fel eller problem som leder till ett klagomål skulle uppkomma under garantiperioden efter att en slutbesiktning utförts och godkänts, kommer det finnas en rad olika variationer på vem det är som ska kontaktas.

Här kan det se mycket olika ut men i de allra flesta fall vänder sig de boende till fastighetsägaren eller sin bostadsrättsförening. Alternativt kan det också vara direkt till fastighetskonsulten eller entreprenören de ska vända sig.

Ja, detta är något som nästan alltid skrivs i ett kontrakt mellan bostadsrättsförening/fastighetsägare och entreprenören. Dock kommer det inte att finnas någon automatisk rätt att kräva någon ersättning om detta inte avtalats i det kontrakt som gäller för stambytesprojektet.

Nej, här kommer det att ge ett fullgott skydd med den vanliga hemförsäkringen. Om du inte redan har en hemförsäkring ska detta naturligtvis alltid tecknas innan ett stambyte. Dock kommer detta vara något som alltid ska tecknas så fort någon flyttar in i ett hus eller en lägenhet.

Något du bör göra är att kontakta ditt försäkringsbolag så att de känner till att det ska ske ett stambyte i huset. Vissa gånger kan det faktiskt vara så att din hemförsäkring inte gäller om meddelande inte skett innan en skada, förlust eller stöld uppstått.

När en entreprenör anlitas och ett kontrakt om att denne ska utföra olika arbeten och renoveringar på en fastighet, kommer aldrig fastighetsägare eller bostadsrättsföreningar att behöva tänka på om deras försäkringsskydd gäller.

Här är det entreprenörens försäkringar som gäller. Under det arbete som utförs är entreprenören ansvarig för de skador och de fel som kan uppstå som kan kopplas till de olika arbeten som utförts.

Den totalentreprenör samt alla eventuella underentreprenörer måste inneha alla de egna försäkringar som kan behövas för att kunna utföra de olika arbeten som ingår i ett stambyte.

Här är det alltid entreprenörens försäkringar som ska gå in och täcka alla de fel och skador på fastigheten som kan härledas till stambytet eller det arbete som utförs under stambytet.

Här handlar det inte om några försäkringar på ett utfört och avslutat stambyte. När allt är klart och en slutbesiktning har utförts och godkänts, handlar det om att det ska finnas en garanti. Helt givet finns det en viss automatisk garanti efter ett stambyte.

Hur som helst finns det inget som talar om hur lång denna ska vara. Detta är då också något som ska finnas med i det kontrakt som tecknas mellan uppdragsgivare och entreprenör innan stambytet påbörjas.

Innan ett stambyte kan påbörjas ska en så kallad förbesiktning utföras. Detta handlar om att upptäcka och dokumentera alla de olika skador som kan finnas i lägenheter och den övriga fastigheten så att inte entreprenören kan ställas till svars för dessa efter att arbetet påbörjats eller avslutats.

Efter att ett stambyte har slutförts kommer en slutbesiktning att göra. Denna är till för att upptäcka alla de fel och brister som kan finnas efter ett utfört stambyte. För att en slutbesiktning ska kunna godkännas måste det saknas fel, eller de fel som påträffas åtgärdas innan godkännande.

Många gånger kommer det även att ha avtalats en garanti på ett stambyte. Om denna exempelvis är på två år, kommer det också att utföras en garantibesiktning innan denna tid har gått ut. Detta är återigen för att kunna fastställa att allt är som det ska, och att det inte finns några uppkomna skador som kan kopplas till själva stambytet.

Vid de olika besiktningarna som har samband med stambytet kan alla berörde parter medverka. Detta betyder då givetvis bostadsrättsförening och fastighetsägare samt även entreprenören. Här handlar det dock också om att allt från hyresgäster till lägenhetsinnehavare kan vara med och ha synpunkter och åsikter.

Ja, vid ett stambyte sker det alltid en förbesiktning för att kunna dokumentera det skick och de eventuella skador som redan fanns på fastigheten och de lägenheter som befinner sig i den innan stambytet påbörjas.

Också en slutbesiktning kommer alltid att göras, då detta är föreskrivet i bygglagen. Vid både förbesiktning och slutbesiktning kan allt från ägare, till entreprenör samt hyresgäster vara med.

En förbesiktning av alla lägenheter görs för att fastställa alla de fel och skador som fanns innan stambytet påbörjades. Detta för att det inte ska vara möjligt för någon att kräva ersättning fel de fel och brister som uppkommit utan koppling till stambytesprocessen.

En slutbesiktning efter att ett stambyte har avslutats i en fastighet eller ett bostadsområde, är i allmänhet det som avslutar hela stambytesprocessen. Här kontrolleras så att alla byggregler har följts och att allt håller den kvalitet och det skick samt den standard som avtalats i kontrakt mellan uppdragsgivare och entreprenör.

Om några fel påträffas måste dessa åtgärdas innan en ny besiktning kan utföras. Först när allt passerar en besiktning kan stambytet godkännas och avslutas.

En garantibesiktning är en extra besiktning som sker innan den garantitid för stambytet som avtalats enligt kontrakt har gått ut. Här fungerar den som en extra slutbesiktning samt som en kontroll att allt det som godkändes verkligen har hållit den kvalitet som utlovats och godkänts i slutbesiktningen.

Om några fel och brister som kan härledas till stambytet påträffas, kommer även här entreprenören vara skyldigt att åtgärda dessa innan samarbetet kan avslutas mellan uppdragsgivare och entreprenör.

Inspektioner och besiktningar är något som sker inom alla projekt rörande bygg och anläggning. En del av dessa besiktningar måste enligt lag utföras för att fastställa den lagstadgade säkerhet och kvalitet som måste finnas.

Andra kommer att vara till för att öka skyddet för uppdragsgivaren, så att denna får det arbete, standard och kvalitet som avtalats i byggkontraktet.

Här går detta inte alls att ge ett rakt svar på, utan detta är något som måste tas upp på ett av bostadsrättsföreningens medlemsmöten. I vissa fall kommer det för vissa medlemmar utgå kompensation när detta händer, medan det i andra föreningar inte kommer att godkännas.

Det vanligaste brukar vara att ett behov av stambyte inte medför någon kompensation för de medlemmar som innan och i anslutning till stambytet utfört egna renoveringar i sina privata lägenheter.

Här handlar detta också om något som måste beslutas vid ett av föreningens möten. Det finns inga klara och fastställda regler för hur denna fördelning ska se ut. Däremot finns det lagar som skyddar både medlemmarna och själva föreningen.

Bland annat kan inte föreningen tvinga en medlem att betala för en specifik badrumsrenovering eller en viss standard. Detta fungerar också åt andra hållet, där en medlem inte kan kräva att föreningen bekostar mera en det som anses som standard gällande ett stambyte. Normalt sett är det dock så att de flesta bostadsrättsföreningar inte har något problem med detta.

Här kommer det många gånger vara så att föreningen står för kostnader som uppkommer i samband med stambytet, medan lägenhetsinnehavarna fritt kan välja och bekosta den utrustning och inredning som de senare vill ha i sina kök och badrum.

Summan av det hela kommer i slutändan ändå bli att lägenhetsinnehavarna bekostar stambytet i form av högra avgifter till föreningen.

En standardlösning är det som avtalas med entreprenören vid ett stambyte i en bostadsrättsförening. Denna standardlösning är det som beslutats att föreningen ska bekosta för sina medlemmar. Detta kommer givetvis att i slutändan betalas av föreningens medlemmar genom förhöjda avgifter.

Allt som enskilda medlemmar och lägenhetsinnehavare vill utföra utöver den avtalade och beslutade standardlösningen är det också den enskilda och berörda medlemmen som får bekosta på egen hand.

Ja, som ägare av en lägenhet och medlem i en bostadsrättsförening kommer det alltid att finnas möjligheter till egna val och önskemål i samband med ett stambyte i fastigheten. Om du som ägare anser att ett badrum ska byggas ut, eller att en toalett ska bli större och inkludera en dusch, badkar eller bubbelpool kan detta ordnas och meddelas entreprenören innan stambytet påbörjas.

Likaså disposition av rören som ansluts till armaturen i badrum och kök kan förändras och förflyttas såvida fastighetens konstruktion tillåter detta. Alla ändringar utöver de som avtalats i samband med stambytet tillsammans med alla medlemmar, kommer dock att bekostas av den medlem som vill ha ytterligare förändringar utförda.

När det är dags för ett stambyte i en bostadsrättsförening, kommer detta att beslutas om på ett möte där alla viktiga beslut kommer att tas. Det enda som krävs är att detta möte har en närvaro som tillser att mötet har en beslutande kapacitet i föreningen.

Den standardlösning som beslutas om vid detta möte är det som varje medlem i föreningen måste acceptera. Med det sagt går det oftast inte att slippa en badrumsrenovering i samband med att ett stambyte utförs i fastigheten.

Dock kommer föreningen inte att kunna kräva att enskilda medlemmar ska bekosta en standardlösning gällande renoveringen av badrummet ur egen ficka. Detta måste alltid avtalas och beslutas om så att denna del av stambytet alltid bekostas i form av höjda avgifter.

Nej, generellt sett kommer det gamla badrummet inte gå att sätta in då det gäller den gamla armaturen såsom handfat och toalett. Detta med anledning av att det finns tätningar som förstörs när de tas loss och att dessa kostar så mycket att det blir mera kostnadseffektivt att sätta in ny armatur i badrummet.

Gällande möbler och badrumsinredning kan naturligtvis den gamla monteras upp igen efter att badrummet återställts eller renoverats. Detta är dock alltid något som diskuterats vid tidigare möten i föreningen, där ett standardpaket som ingår i det totala stambytet har framtagits till alla dess medlemmar.

Ja, alla badrum och toaletter i en lägenhet måste helt och hållet tömmas på all inredning, armaturer samt alla de prylar som i vanliga fall förvaras i dessa rum. Detta med anledning av att väggar, tätskikt samt golv måste rivas ned och bilas upp för att kunna komma åt och resa de gamla rörstammarna i fastigheten.

Många gånger måste även köket i lägenheterna demonteras, så att de som ska utföra stambytet kan komma åt alla de olika rören som måste bytas ut.Många gånger måste även köket i lägenheterna demonteras, så att de som ska utföra stambytet kan komma åt alla de olika rören som måste bytas ut.

Efter som det handlar om ett stambyte i en bostadsrättsförening, där alla de olika medlemmarna själva privat äger sina lägenheter kommer det gå att utföra mycket. Egentligen finns det inget som kan nekas då det alltid är ägaren som bestämmer hur deras lägenheter ska se ut och fungera samt vilken standard de ska hålla.

Här kan det oftast väljas allt från kakel och klinker samt badrumsutrustning till nytt kök, nya golv och ibland även en totalrenovering. Det enda som kan sätta käppar i hjulet är vad den entreprenör som valts kan utföra.

Detta kan då medföra att en lägenhetsinnehavare vissa gånger måste utföra alla de saker de önskar efter stambytet. Anledningen till det brukar vara att föreningen motsätter sig att någon tar in andra entreprenörer under den tid som stambytet pågår.

Vid valet av oss blir detta aldrig något problem. Här finner alla en erfaren entreprenör inom bygg och anläggning som kan ta på sig alla de olika ombyggnader och renoveringar som en lägenhetsinnehavare vill utföra i samband med sitt stambyte.

Det är helt enkelt så att tiden går och all typ av utrustning och material slits. Inget vara för evigt. För alla bostadsrättsföreningar och fastighetsägare blir det förr eller senare ett måste att byta ut stammarna i fastigheten. Detta för att inte dra på sig andra stora kostnader som vattenläckage och funktionsnedsättningar i fastigheten.

Tekniskt sett är den generella livslängden på avloppsrör, vattenledningar samt vattenrör mellan 25-60 år. Har du då maximal otur kan du får utföra två stambyten under en period av 50 år, men det generella snittet per fastighet ligger på ett stambyte mellan en period på 45-50 år.

Här finns det två olika huvudanledningar att stamrenoveringar och stambyten blivit mycket vanligare än tidigare. Den första är att det under perioden 1950-1975 fanns något som kallades för miljonprogrammet. Detta medförde att det under denna period byggdes massor av hus och fastigheter. Idag är de så pass gamla att de redan har eller börjar räknas in för ett stambyte.

Det andra är att det mänskliga beteendemönstret har förändrat under åren. Idag är det modernt med dusch och det normala duschandet uppgår till två gånger per dag för snittindividen. Allt detta duschande bidrar till betydligt mera fukt och vatten i badrummet än vad de gamla badkaren gjorde.

Tydliga tecken på att det är dags för ett övergripande stambyte eller en stamrenovering (relining) är många. Det vanligaste är givetvis att återkommande vattenskador och läckage blir allt vanligare i den berörda fastigheten.

Här ses då det i första hand av en högre energi och vattenförbrukning. Detta i sin tur leder till högre självrisk och försäkringspremier. Ett annat sätt att ta reda på om det finns ett behov av ett stambyte är att vara vaken och anlita en fastighetskonsult eller en totalentreprenör inom området för att kontrollera och testa de befintliga stammarna i fastigheten.

Även om detta kostar pengar kan det snabbt visa sig vara mera kostnadseffektivt att vara före sin tid än att betala eventuella större skador som kan uppstå vid att vänta för länge med ett stambyte.

Som vanligt ser försäkringsbolagen till sitt bästa, men i detta fall är faktiskt deras regler också det bästa för alla fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Här fungerar det så att när läckage och vattenskador ökar och detta tas ut på försäkringen, kontrollerar automatiskt försäkringsbolagen när ett stambyte på den gällande fastigheten senast utfördes.

Det första som händer är sedan att premien går upp samt att självrisken för vattenskador ökar kraftigt. Är det sedan länge sedan ett stambyte utfördes och skadorna fortsätter öka, samt att fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen inte gör något åt detta.

Ja, då kan det bli så illa att försäkringsbolaget beslutar om att fastighetens försäkring inte längre uppfyller kravet för att kunna försäkras mot vattenskador.

När det är dags för ett stambyte och ökade vattenskador på grund av detta ökar lavinartat, kommer det inte att finnas något val. Det kommer definitivt inte att kunna komma undan billigare med att bara betala och åtgärda de enskilda skador och läckage som uppstår. Detta tar inte bort behovet av ett stambyte.

Här kommer den bästa lösningen vara att utföra det stora stambytet så fort som möjligt. Detta leder alltid till mindre kostnader i längden, samt att även den fastighet som stambytet utförts i ökar i värde.

Trots att vetskapen om detta redan finns hos de flesta fastighetsägare och bostadsrättsföreningar beräknas de svenska fastigheternas vattenskador uppgå till cirka 100 miljoner per vecka. Utslaget på ett helt år handlar det om 5 miljarder kronor som försäkringsbolagen oftast får punga ut med.

Under normala förhållanden är det antingen fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen som tar beslutet att ett stambyte måste och ska utföras. Här har fastighetsägaren det enklare, då han eller hans företag som enskild juridisk person kan fatta detta beslut.

När det gäller beslutet att utföra ett stambyte i en bostadsrättsförening, måste detta tas upp via ett möte och godkännas av både medlemmarna och styrelsen.