Stambyte hyresrätt

Det är fastighetsbolaget som ansvarar för att genomföra ett stambyte i en hyresrätt innan stammarna blivit så gamla att de börjat förlora sin funktion. I samband med ett traditionellt stambyte behöver badrummen och i vissa fall även andra våtutrymmen helrenoveras. Det beror på att stammarna oftast sitter ingjutna i betongen i golv och väggar. Vid ett stambyte i badrum behöver dessa rivas ut och sedan byggas upp på nytt. Det är vanligt att man väljer att genomföra andra förändringar och förbättringar i samband med ett stambyte i en lägenhet. Att boendestandarden höjs kan ligga till grund för en hyreshöjning, det är ett vanligt sätt för att finansiera delar av ett stambyte. Under ett stambyte i en hyresrätt helrenoveras alltså alla badrum och de boende bör ha möjlighet att göra vissa val så att de får badrum de kommer att trivas med. Ett stambyte kräver i regel att de boende ger sitt godkännande, om de inte gör detta och ärendet går till hyresnämnden brukar resultatet vara att stambytet får genomföras. 

En fråga som ofta ställs när det gäller stambyte i hyresrätt är om de boende har rätt till ersättningslägenhet när det är hantverkare inne i deras lägenhet eller om stambytet innebär en hyressänkning. Hyressänkning kan vara aktuell om stambytet innebär olägenheter för de boende. Det framgår av hyreskontraktet ifall ersättning ska utgå eller inte. Det vanligaste är att den rätten förhandlats bort, då utgår ersättning endast om stambytet tar extra lång tid eller innebär extra stora påfrestningar av någon annan anledning. Så länge den som ansvarar för stambytet ser till så att det finns provisorier tillgängliga när kök och badrum inte kan användas behöver hyresvärden inte erbjuda ersättningslägenheter. Kvarboende är fullt möjligt.

Alla stammar slits och blir förr eller senare så dåliga att det kan innebära risker. Rörstammar för tappvatten och avlopp kan, om de börjar läcka, orsaka vatten- och fuktskador. En grundregel är att man får färre och färre alternativ ju äldre stammarna är. Om de befintliga stammarna är i gott skick kan man välja att infodra dem, det kallas för relining och höjer livslängden på stammarna med upp till 40 år. En hyresvärd som inte sköter underhållet av fastighetens stammar kan hållas ansvarig för olyckor, skador och oegentligheter som uppstår på grund av att stammarna är i dåligt skick.

Ett stambyte i hyresrätt handlar kortfattat om följande åtgärder och etapper:

• Projektering och förstudie
• Rivning
• Byte av stammar
• Återuppbyggnad av våtutrymmen
• Besiktning och kontroller

Projektering och förstudie

Ett stambyte ska alltid inledas med en noggrann genomgång av fastighetens befintliga rörstammar. Det är vanligt att man filmar avlopp och genomför en rörspolning. Resultatet av en sådan besiktning kan vara att stammarna inte behöver bytas på många år eller att det behöver göras skyndsamt. En erfaren stam- och reliningskonsult kan hjälpa er att avgöra om en relining räcker eller med vilken metod ett stambyte ska ske. De kan även ta fram en budget och hjälpa till med upphandling av entreprenörer som passar för uppdraget.

Rivning

Vid det flesta typer av stambyte börjar man med att riva ut badrum så att stammarna friläggs. Även i toaletter, kök och andra våtutrymmen kan man behöva gå ganska hårt fram.

Byte av stammar

Själva bytet går relativt fort men det kräver hög kompetens av dem som utför arbetet. Det är också viktigt att välja en metod som passar fastigheten om man vill ha ett hållbart resultat. Nya stammar kan ha en livslängd på upp emot 60 år om stambytet i en hyresrätt genomförs av erfarna proffs.

Återuppbyggnad av våtutrymmen

När de nya stammarna är på plats påbörjas återuppbyggnaden av fastighetens våtutrymmen. Detta är den mest tidskrävande fasen men för de flesta är det en stor tillfredsställelse att se hur badrummen steg för steg renoveras, ofta utifrån egna önskemål.

Besiktning och kontroller

Det finns många regler för hur ett stambyte ska var genomfört och när det är klart besiktigas de nya stammarna noga. Det krävs för att försäkringar ska gälla och det är viktigt att kontrollera att alla entreprenörer har slutfört sitt arbete enligt ingångna avtal.

Kommunikation är a och o när det gäller stambyte i en hyresrätt. Hyresgästerna har rätt att i god tid få information, skriftligen och helst även under möten, om att ett stambyte kommer att ske och vad det innebär för dem rent konkret. Även för hyresvärden är det viktigt att vara ute i god tid eftersom det annars kan bli problem om en eller flera hyresgäster är emot beslutet att det ska genomföras ett stambyte i hyresrätten.

En faktor som i hög grad avgör hur ekonomiskt ett stambyte blir på lång sikt är om det planeras in i lämplig tid i relation till badrumsrenoveringar. Badrummets tätskikt och ytskikt har normalt kortare livslängd än vad nya stammar har men det är naturligtvis väldigt oekonomiskt att byta stammar och bryta upp badrummen om det inte gått i alla fall 15 år sedan de senast renoverades.

Ett annat tips är att titta på om det kan vara fördelaktigt att utföra annat underhåll och förbättringar i samband med ett stambyte i en lägenhet. Ibland helrenoveras köken under ett stambyte men det kan också vara en bra idé att till exempel uppdatera ventilations- eller värmesystem och kanske bygga om dåligt utnyttjade ytor för att öka hyresintäkterna.